Modalités de déblocage des fonds et d’amortissement
Les déblocages des prêts :
La réalisation du prêt s’effectue par la libération des fonds au moment de la conclusion du contrat.
Pour une acquisition, à partir de la signature de l’acte authentique (virement adressé au notaire)
Pour les constructions, VEFA, travaux, le déblocage s’effectue par tranches sur justificatifs. Le dernier déblocage doit, en général, intervenir dans un délai maximum de 2 ans après le premier versement (selon les contrats de prêt).
Les remboursements :
- Echéances, mensuelles, trimestrielles, semestrielles, annuelles
- Le crédit peut prévoir une franchise totale en capital (un différé) et l’emprunteur aura à payer ses intérêts et ses primes d’assurance. Le crédit peut prévoir soit une franchise totale ou partielle en capital et selon les cas une franchise d’intérêts.
- Une période de préfinancement (préalable à la phase d’amortissement) : Cette période n’est pas, en principe, incluse dans la durée totale initiale du prêt. Les intérêts intercalaires (comptabilisés avant le début du remboursement du prêt) sont calculés lorsqu’il existe un écart entre la date de valeur de mise à disposition des fonds et la date de la première échéance. Ces intérêts sont en principe payés mensuellement, pendant la période ou le prêt ne pourra pas être consolidé, par exemple si déblocage du prêt par tranche sur la durée des travaux, ou avance VEFA. Ils sont calculés sur le montant total des déblocages de fonds. A défaut d’être payés mensuellement, les intérêts seront ajoutés au montant du crédit consolidé.
Les principaux modes d’amortissement :
Chaque échéance se compose du montant des intérêts sur le CRD (capital restant dû) et du montant du capital. (sauf pour les prêts In Fine)
Plusieurs modalités :
- Les échéances constantes (avec remboursement progressif du capital) La part des intérêts est importante en début de remboursement et, au fur et à mesure la part de capital dans l’échéance augmente et la part d’intérêt diminue
- Les échéances dégressives avec amortissement constant du capital La part de capital remboursée à chaque échéance est identique sur toute la durée de l’emprunt, et les intérêts sont dégressifs au fur et à mesure que le capital diminue
- Le lissage de crédits Le prêt à paliers ou prêt lissé permet d’aménager des mensualités en fonction des échéances des autres prêts en cours ou à souscrire pour obtenir un remboursement constant. Le prêteur compense les différents financements qui ont des durées différentes (ex PTZ d’une durée de 5 ans prêt épargne logement 7 ans) Les 5 premières années seraient trop importantes pour l’emprunteur et le lissage permet d’éviter des échéances trop lourdes au départ et de les rendre constantes sur une durée coïncidant avec les capacités de remboursement de l’emprunteur. Le prêt principal est calculé par paliers.
- Les prêts relais et les prêts in fine Le capital est amorti au terme du contrat, seuls sont payés les intérêts selon la périodicité définie.
- Le crédit modulable Ce crédit permet à l’emprunteur de modifier ses échéances (en les augmentant par exemple de 20% selon le contrat ou en les baissant) sur une période définie et plafonnée. La baisse des échéances aura pour conséquence une augmentation de la durée et du coût du crédit.
- Le report d’échéances Ce report permet de suspendre pendant une période définie le remboursement d’un crédit avec pour conséquence une augmentation du coût du crédit Ces opérations sont encadrées dans le temps et l’éventuel allongement de la durée du prêt sera limitée